Met syndicuskosten worden in het ene geval (alle) gemeenschappelijke onkosten bedoeld; in het andere geval (enkel) het ereloon van de syndicus, wat slechts één van de klassieke gemeenschappelijke onkosten van de gedwongen onverdeeldheid is.
Op deze en andere vragen trachten wij u hieronder een beknopt antwoord te geven en u een beetje wegwijs te maken in de wetgeving op de mede-eigendom ( artikel 577 van het Burgerlijk Wetboek - Wet van 30.06.1994 en van 28/06/2010 )
Wanneer het eigendomsrecht van een onroerend goed toebehoort aan meerdere personen zijn de eigendomsrechten verdeeld. Wij spreken dus van mede-eigendom van zodra meerdere personen eigenaar zijn van één en dezelfde zaak.
Deze mede-eigendom kan ook gedwongen zijn, waarbij bepaalde onroerende goederen als het ware, uit hun aard, zelf dienen tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onroerende goederen die van elkaar onderscheiden zijn en die aan verschillende eigenaars toebehoren. Voorbeeld hiervan vormt de gemene inkomhall die toegang geeft tot verschillende private appartementen.
Let op: het volstaat niet dat één gebouw verschillende appartementen bevat om reeds te spreken van mede-eigendom: ook de eigendomsrechten dienen, onder meerdere personen, te zijn verdeeld.
Als een gebouw is verdeeld in appartementen die worden verhuurd en wanneer dat gebouw aan één persoon (natuurlijke of rechtspersoon) toebehoort, is de wet op de mede-eigendom dus niet van toepassing.
Zodra we een gebouw hebben onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom is de Wet van toepassing ( uitzonderingen niet te na gesproken, namelijk wanneer de aard en de constructie van het gebouw dit rechtvaardigt, bv geen gemene delen , en alle eigenaars hiermede akkoord gaan.
Wat de klassieke mede-eigendommen betreft, wordt de wet van toepassing zijn op het ogenblik dat:
Dit is een authentieke akte die wordt opgesteld door een Notaris, op verzoek van een persoon of een onderneming die het appartementsgebouw en of een groep van gebouwen opricht.
Let op: dit kan dus zowel een nieuwbouw zijn als de verdeling in verschillende privatieven / kavels van een bestaande woning !
De constructie wordt ingedeeld in privatieve delen zoals appartement, kelder, autostaanplaats, garage, enz. , waaraan een aantal aandelen in de mede-eigendom worden toegekend en in een aantal gemeenschappelijke delen, waaronder o.a. de grond waarop het gebouw is opgetrokken.
Dit reglement regelt met name alles wat betrekking heeft op de verdeling van de eigendom, de instandhouding, het onderhoud en de heropbouw van het gebouw.
Ook de werking van de algemene vergadering, van de eventuele raad van beheer en bepalingen in verband met de syndicus worden er in vermeld. Doorgaans wordt door de Notaris maar één akte verleden die zowel de basisakte als het reglement van mede-eigendom omvat Beide documenten samen worden dan de statuten van het gebouw genoemd ). Het reglement van mede-eigendom mag ook niet verward worden met een eventueel huishoudelijk reglement dat hoofdzakelijk de wijze waarop met elkaar zal worden geleefd (bvb richtlijnen inzake het inrichten van een terras, verbod tot het houden van huisdieren, enz.) bepaalt en meestal niet bij authentieke maar bij onderhandse akte wordt opgesteld
Neen, de wet op de mede-eigendom is enkel van toepassing op onroerende goederen, dit wil zeggen, gronden & gebouwen.
Een omschrijving dienaangaande vindt u normaliter terug in de basisakte en/of het reglement van mede-eigendom. Het principe is dat hetgeen ten dienste staat van één mede-eigenaar, privatief is; waar iedereen gebruik van of kan van maken is dan weer gemeenschappelijk.
Niemand twijfelt er aan dat de vloeren, betegelingen, leidingen enz. binnen een appartement privatief zijn; moeilijker wordt het met terrassen en tuinen. Meer dan één Vrederechter oordeelde reeds dat het feit dat bvb het dak is aangelegd als terras voor het bovenste appartement, niet van die aard is om aan de essentiële functie van dit terras, namelijk bedaking, en derhalve aan het gemeenschappelijk karakter ervan, iets af te doen. De kosten voor herstel of renovatie van de waterdichting van deze terrassen valt dan ook ten laste van de gemeenschap van eigenaars.
Als er twijfels bestaan, worden deze gedeelten van het gebouw die tot het gebruik van alle eigenaars en of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn ( Artikel 577. 3. 3° lid )
De vereniging bestaat wettelijk uit alle mede-eigenaars die samen een gemeenschap vormen die rechtspersoonlijkheid verkrijgt van zodra drie voorwaarden zijn vervuld, namelijk:
De vereniging krijgt derhalve een eigen benaming, een maatschappelijke zetel en een eigen vermogen. Het is derhalve de vereniging die een bankrekening opent; brieven worden aan de vereniging gericht en niet aan de leden van die vereniging, enz.
Tot het vermogen van deze vereniging, stelt de Wet, mogen géén andere dan roerende goederen behoren, nodig voor de verwezenlijking van het doel van de vereniging, zijnde het behoud en het beheer van het gebouw. Hieruit volgt dus ook dat de vereniging geen onroerende goederen mag bezitten.
Iedere mede-eigenaar van een kavel ( = appartement, kelder, garage, autostaanplaats enz. ) is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen alsook de lasthebber ( volmacht drager van één of meerdere eigenaars, wat wettelijk bepaald is. Deze vergadering is derhalve uitsluitend samengesteld uit mede-eigenaars en lasthebbers en de syndicus die, verwijzend naar een van zijn wettelijke opdrachten, de taak heeft de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren zodat zijn aanwezigheid niet meer dan normaal is. Vaak ook gebeurt het dat, op uitnodiging van de algemene vergadering, of de syndicus, andere personen die géén eigenaar zijn ( een architect, een aannemer, enz. ) op deze vergaderingen aanwezig zijn, toelichting geven bij bepaalde dossiers zonder evenwel enig stemrecht te hebben.
Deze algemene vergaderingen vinden één maal per jaar plaats; de modaliteiten van bijeenroeping ( datum, wijze van verzending v/d aangetekend of gewoon enz. ) worden meestal omschreven in de basisakte.
Deze algemene vergadering beraadslaagt over alle zaken van gemeenschappelijk belang
Behoudens strengere bepalingen in de basisakte, kunnen rechtsgeldige beslissingen slechts genomen worden indien meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of bij volmacht vertegenwoordigd zijn en voor zover deze mede-eigenaars minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
De twee voorwaarden zijn cumulatief : als één van beide niet is vervuld is het quorum niet bereikt en is er géén rechtsgeldig samengestelde algemene vergadering. Er zal dan ook een hernieuwde algemene vergadering moeten bijeengeroepen worden, meestal na een termijn van minstens 15 dagen. Meestal bepaalt de basisakte tevens dat de uitnodiging tot deze hernieuwde algemene vergadering 1/ aangetekend dient te geschieden en 2/ de uitnodiging expliciet zal moeten vermelden dat deze vergadering rechtsgeldig zal kunnen beslissen, ongeacht het aantal aanwezigen.
Elke mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat beantwoordt aan zijn aandelen in de gemeenschappelijke delen.
Behoudens strengere voorschriften in de Wet en/of in de statuten worden de beslissingen bij absolute of volstrekte meerderheid (de helft van de aanwezige stemmen plus één genomen.
Wanneer het gaat om het nemen van beslissingen die verder reiken dan de gewone instandhouding van het gemeenschappelijk goed heeft de wetgever - om misbruiken te vermijden - gekwalificeerde meerderheden ingevoerd, deze kunnen echter nog strenger worden bepaald in de basisakte.
1/ Geen enkele mede-eigenaar, zelfs al ontving hij diverse volmachten, kan de algemene vergadering naar zijn hand zetten en derhalve zijn wil opdringen.
De wet bepaalt immers expliciet dat geen enkele mede-eigenaar aan de stemming ka n deelnemen voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Nemen we een voorbeeld om dit te illustreren:
Iedere eigenaar is aanwezig of bij volmacht vertegenwoordigd zodat 1000 /1000sten aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Als iemand 600 /1000sten van de gemeenschappelijke delen in dit complex bezit, zal, bij stemmingen, zijn stemrecht tot 400 /1000sten het zij het totaal van de aandelen van de overige mede-eigenaars herleid worden, of met andere woorden, de minderheid beschikt over een soort veto.
2/ Onthoudingen en blanco - stemmen worden niet meegeteld bij de uitgebrachte stemmen.
3/ Om belangenconflicten te vermijden zullen personen die als lasthebber of werknemer optreden voor de vereniging van mede-eigenaars niet kunnen deelnemen aan de beraadslagingen wanneer deze beraadslagingen en de stemming betrekking hebben op de opdracht die ze moeten vervullen.
Een syndicus is een professioneel vastgoedmakelaar, erkend door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, die optreedt als beheerder & vertegenwoordiger van de gedwongen mede-eigendom, Residentie X.
Niet iedereen kan dus als syndicus optreden, enkel een door het BIV erkend vastgoedmakelaar.
Eén uitzondering op deze bepaling: als één van de mede-eigenaars de taak van syndicus op zich neemt, is deze erkenning geen vereiste voor zover er geen twintig kavels zijn in de mede-eigendom. Door de steeds evoluerende wetgeving, is een professioneel syndicus verplicht aan permanente vorming en bijscholing te volgen bij erkende instellingen alsook moet hij voldoen aan de steeds bijkomende wettelijke verplichtingen in hoofde van de syndicus ( borgstelling derdengelden, beroepsaansprakelijkheidsverzekering enz. ).
De syndicus wordt benoemd en ontslagen door de algemene vergadering. Het is ook deze algemene vergadering die de duur tijd (max. 3 jaar, evenwel verlengbaar) van zijn mandaat en zijn loon bepaalt, het laatste vaak gebaseerd op de ter zake destijds door het BIV en CIB ( Confederatie van Immobiliën - beroepen van België) aanbevolen richtprijzen.
Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
De oprichting van een raad van mede-eigendom is niet wettelijk verplicht doch is een nuttig beheersinstrument.
De raad van beheer heeft als taak de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer. Eén of meerdere leden van de raad van mede-eigendom zal de taak van rekencommissaris op zich nemen zoals nazicht van de boekhouding van de syndicus en rapportering op de jaarlijkse algemene vergadering, andere leden zullen zich dan weer bezighouden met het dagdagelijks beheer van de mede-eigendom zoals kleine herstellingen zelf uitvoeren, opvolging kleine werken, enz.
De leden van de raad van beheer worden gekozen door de algemene vergadering, uit de mede-eigenaars.
Bij een verkoop van een appartement zal de Notaris, die werd aangezocht door de kopers, de syndicus per aangetekende brief contacteren teneinde een aantal wettelijk verplichte gegevens ( o.a. schuldenlast, werken waartoe beslist werd doch die nog niet in uitvoering werden gegeven, enz. ) te bekomen.
De syndicus moet binnen de vijftien dagen na ontvangst van het aangetekend schrijven, de vragen van de Notaris beantwoorden.
Als de syndicus geen antwoord geeft binnen de gestelde termijn, zal de notaris de betrokken partijen ( verkoper en koper van de kavel ) inlichten dat de syndicus in gebreke bleef en hij zal dat in de authentieke verkoopakte vermelden met de nodige wettelijke gevolgen ter zake.